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中国私募股权房地产投资基金研...

时间:2012-04-12 15:15 来源:上海誉胜注册公司 作者:www.hddvd.net.cn 点击:

城市化与工业化是房地产行业发展的核心基础。 总体上看,我国工业化、城市化进程依然保持较快速度,房地产市场的长期需求基础并未发生趋势性改变。“诺瑟姆曲线”变化显示城市化水平在30%-70%之间是一种快速推进阶段,70%以上则是稳定发展的阶段。全球城市化率为50.5%,中国城市化率为49.68%,略低于全球平均水平。

中国城市化率正处于50%这个转折点,标志着中国由过去的农村社会向城市社会的转型。从工业化进程来看,我国经历了三个典型的特征时期。2008年后,中国进入第三次工业化时期,产业结构调整的步伐加快。

在产业结构和人口流动变化的过程中,不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。按照城市化的国际规律,未来三大经济圈的核心城市的高端物业增值加快,核心城市郊区的房价相对会有较大潜力。而中国三四线城市城市化率相对较低,住宅市场有望获得加快速增长的动力。

在人均GDP突破16000美元之后,商业地产市场发育度,将显著超越住宅地产。随着城市化进程的推进,中国房地产市场将逐步告别传统的快速周转开发模式,逐步向开发与持有并重的模式转型,而持有模式意味着对物业运营管理、资本运营管理、发展战略管理提出更高要求,这将是私募股权房地产基金介入的重要契机。

房地产业是中国经济增长的基础产业和支柱产业。

房地产投资占全社会固定资产投资的20%左右,占当年GDP的12%;近年来人口红利 释放推升置业需求。虽然我国人口老龄化加速,但是黄金年龄段的人口比例依然很大,其中25~44岁之间的人口依然在30%以上的绝对水平;居民收入增长提升住房购买力,经济持续增长使得居民收入增加,进而提升购房支付能力;流动性推动房价上升的重要原因。

2000-2004年间,中国房地产销售基本上由城市化驱动。2005-2010年间,房产销售增长大幅超越城市化水平,说明驱动力已经有所转变。用M2-GDP-CPI增速来衡量过剩流动性(货币超发)的指标在2005年之后与房价增速高度同步,表明流动性是房价上升的重要因素。

经济增长持续、工业化和城镇化进程的推进,仍是中国房地产市场的持续推动力。

受益于城市化社会来临,商业地产的增值将会加速。中国房地产市场将逐步告别传统的快速周转开发模式,逐步向开发与持有并重的模式转型;中国私募股权房地产投资基金发展与城市化发展阶段以及中国房地产市场转型的要求相一致,即与城市化发展水平、房地产市场发展趋势、融资结构有着内在的一致性。

私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。私募股权房地产基金主流架构是有限合伙制,不同的地产基金的投资风格有所区别。

中国私募股权投资基金以及地产基金市场从无到有,从缺乏相关政策指引,到逐步完善的法律法规体系;从外资唱独角戏,到内资的迅速崛起。在这个过程当中,中国地产基金发展以及相关产业政策的脉络逐渐清晰。房地产基金的发展策略:1)中长期投资为主;2)以一线城市为主,逐步向二、三线城市扩展;3)主要投资大型高端物业;4)采用国际通行的基金架构。5)与大型房地产企业合作开发或收购地产项目。

目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为三类:一是由房地产开发商为主发起成立的房地产基金,如复地投资基金、金地稳盛基金等;二是带互助性质的独立基金管理人,如中城联盟投资基金;三是由金融专业人士发起设立的PE投资基金,如鼎晖房地产基金、普凯投资以及高和投资基金。私募房地产基金存量规模超过600亿元人民币,2011年前三季度净增加约200亿元,保持非常高的增速。截至2011年三季度,共有22只地产PE基金募集到32.25亿美元,其中,由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。房地产行业是私募股权基金投资中国传统行业中最受青睐的行业之一,房地产私募股权投资在传统行业的私募股权投资中有着举足轻重的地位。房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。发展房地产私募股权基金可以促进房地产企业规范发展;完善投资渠道,合理利用民间资本;促进中国资本市场发展。

房地产PE基金发展恰逢其时。中国私募股权投资基金市场正处于快速增长期,各项配套法律法规以及运作监管体系尚处探索之中。但是,作为金融资本与产业资本融和的一种新方式,在推动中国经济结构转型和产业升级方面,具有十分重要和积极意义。房地产PE基金在推动房地产企业转型、加快行业整合并购、满足不同区域房地产企业的融资需求、提升企业的经营管理水平方面,将发挥重要作用。

中国城市化率已经迈过50%的水平,但区域结构分化显著,这将为地产基金提供不同层次的舞台。一线核心城市圈的高端物业(办公楼、酒店、高级公寓)或将迎来持续增值,二三线城市的城市化之路才刚刚起步,住宅市场也将细分化发展,房地产基金大有可为。

房地产PE基金逐步兴起,在募资和投资上都将逐步走向成熟。一是为发展长期稳定的机构投资人提供有益的投资渠道,二可以为房地产行业的经营管理水平提供有益的借鉴,三是推动房地产金融市场的规范发展。

展望未来,房地产行业依然是中国经济快速发展和重要动力,房地产PE基金在引导民间资本流向、理顺房地产企业的融资通道、规范房地产行业发展方面,仍将大有可为。私募房地产基金发展与整体宏观经济环境和行业发展环境密切相关,作为国民经济的龙头支柱产业,房地产市场的健康发展需要改变传统的单一的间接融资渠道。房地产基金应该作为一支稳定可靠的资本力量,参与并支持房地产市场发展


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